Dňa 1. mája nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej len „Zákon“).

Zákon sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných za použitia dotácii na základe Zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov, na nájomné pomery v služobných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia, v družstevných bytoch, v bytoch vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov a vo vlastníctve hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Krátkodobým nájmom sa na účely Zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenechá nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na dva roky a to dvakrát. V zmysle dôvodovej správy teda v prípade dohody o opcii môže nájomný vzťah za rovnakých podmienok trvať celkovo šesť rokov. Po uplynutí tejto doby v prípade záujmu strán o pokračovanie v nájomnom vzťahu musia zmluvné strany pristúpiť k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy a k dohode o nových podmienkach nájmu.

Okrem všeobecných náležitostí samotnej nájomnej zmluvy sa pre aplikáciu ustanovení tohto Zákona vyžaduje aj registrácia prenajímateľa u správcu dane v zmysle § 49a ods. 2 Zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať. Pokiaľ k registrácii nedôjde v lehote do konca kalendárneho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom začal prenajímateľ byt prenajímať, krátkodobý nájom sa v rozsahu zániku nájmu bytu výpoveďou zo strany prenajímateľa a možnosti nájomcu domáhať sa neplatnosti výpovede spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Prenajímateľ tak príde o možnosť aplikácie tých ustanovení tohto Zákona, ktoré mu umožňujú flexibilnejšie ukončenie krátkodobého nájmu bytu.

Zákon upravuje aj možnosť peňažnej zábezpeky na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, ktorej výška nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Oproti právnej úprave zániku nájmu bytu v Občianskom zákonníku, podľa ktorej je možné vypovedať nájom ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje vypovedať nájom ak je nájomca v omeškaní za čas dlhší ako dva mesiace. Výpovedná lehota v prípade písomnej výpovede nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, pokiaľ ide o výpoveď z dôvodu poškodzovania bytu alebo neplatenia nájomného nesmie byť kratšia ako pätnásť dní.

 Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu prenajímateľa opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.

Zákon tiež upravuje zádržné právo prenajímateľa k hnuteľným veciam nájomcu nachádzajúcim sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie, ak nájomca nevyprace alebo neodovzdá byt v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy.

Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v prekluzívnej lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatní, právo na primerané finančné zadosťučinenie. Primerané finančné zadosťučinenie sa určí s prihliadnutím na závažnosť a rozsah spôsobenej ujmy, trvanie protiprávneho stavu a mieru protiprávneho zásahu do práv zmluvnej strany.